Eine klare Ausgangslage schaffen
Viele Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer stellen sich vor, dass dereinst eines ihrer Kinder ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung übernehmen wird. Wesentlich für das Gelingen einer Liegenschaftsübertragung zu Lebzeiten ist es, eine klare Ausgangslage zu schaffen. Wie soll sich die Wohnsituation der jetzigen Eigenheimbesitzer künftig gestalten? Ist die frühzeitige Eigentumsübertragung mit einer Nutzniessung oder einem Wohnrecht verbunden? Hat es im Haus genügend Platz für ein gemeinsames Wohnen, zum Beispiel in einer Einliegerwohnung? Welche finanziellen Möglichkeiten haben die Eltern dann im Hinblick auf ihre künftige Vorsorge? Und reichen die Mittel des Nachkommen, der das Haus übernehmen wird? Dieser finanzielle Spielraum ist mitentscheidend, in welcher Form die Liegenschaft übertragen werden soll. Möglicherweise kann sie zu einem regulären Preis an das übernehmende Kind verkauft werden oder mit einem Darlehen der Eltern. Oft erfolgt die Übertragung des Eigenheims auch teilweise oder ganz unentgeltlich im Sinne eines Erbvorbezugs oder einer Schenkung.
Gleichbehandlung der Kinder
Wird das Haus oder die Wohnung einem Kind übergeben, sei es als Verkauf, Erbvorbezug oder Schenkung, müssen die neuen Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch eingetragen werden. Zu diskutieren gibt am häufigsten der Verkaufspreis. Um klare Verhältnisse für den späteren Erbfall zu schaffen, empfiehlt es sich, den Kaufpreis des Objektes fachkundig schätzen zu lassen. Wird das Haus oder die Wohnung zum ermittelten oder nur leicht tieferen Preis dem betroffenen Kind überschrieben, ergeben sich später am wenigsten Probleme.
Eltern können zu Lebzeiten mit ihrem Vermögen grundsätzlich machen, was sie wollen. So können sie ohne Weiteres eines der Kinder bevorzugen. Die Kinder, die nichts erhalten, können sich zu Lebzeiten der Eltern nicht dagegen wehren. Sind noch Geschwister da, ist es jedoch meistens das Ziel, diese gleich zu behandeln. Durch Schenkung eines Barbetrages an die Geschwister mit gleichzeitiger Übertragung des Eigenheims, wäre dieses Ziel womöglich erreicht. Aus finanziellen Gründen ist das aber nicht immer möglich. In diesem Fall können die Geschwister nach dem Tod der Eltern eine Gleichbehandlung verlangen und auf einen Ausgleich bestehen. Wurde durch die Eltern schriftlich festgelegt, dass die Zuwendung nicht ausgleichungspflichtig ist, kann nur der Pflichtteil eingeklagt werden. Um solche Beanstandungen zu verhindern, ist es in den meisten Fällen ratsam, die geplante Übergabe samt den Modalitäten innerhalb der Familie zu besprechen und insbesondere den späteren Ausgleichungswert und den Zeitpunkt der Ausgleichung zu bestimmen. Der Liegenschaftswert wird idealerweise mittels einer fachkundigen Verkehrswertschätzung ermittelt. Sofern eine Einigung innerhalb der Familie erreicht wird, sollte diese erbvertraglich festgehalten werden. Darin wird beispielsweise auch ein lebenslanges Wohn- oder Nutzniessungsrecht der Eltern mit anfänglichem und allenfalls auch künftigem Wert dieses Rechtes vereinbart.
Lebenslanges Wohnrecht
Oftmals lassen sich die Eltern ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht an ihrem Haus einräumen, damit sie weiterhin darin wohnen bleiben können. Dieses hat starken Einfluss auf den Kaufpreis des Hauses. Denn ein neutraler Käufer würde nicht den vollen Preis bezahlen für ein Haus, in welchem die Eltern noch wohnen bleiben. Um wie viel der Wert des Hauses wegen der Belastung mit einem Nutzniessungs- oder Wohnrecht sinkt respektive wie viel Wert das Nutzniessungs- oder Wohnrecht hat, hängt vom Alter der berechtigten Personen und vom Mietzins ab, den man für das Wohnobjekt verlangen könnte. Gerne unterstützen wir Sie bei der Ermittlung des Wertes.
Sicherstellen, dass das Haus im Familienbesitz bleibt
Mit dem Rückkaufsrecht, dem Gewinnbeteiligungsrecht und dem Vorkaufsrecht können Eltern dafür sorgen, dass ihr Haus in Familienbesitz bleibt. So schützen sie sich und die anderen Erben davor, dass der Erbe nach dem Vorbezug oder der Schenkung das Haus zum Marktpreis verkauft und somit mehr profitiert als geplant.