Welche Chancen eröffnen sich für den Eigentümer?
Investoren, dazu gehören natürlich auch Privatpersonen, aber auch viele Pensionskassen oder andere kapitalkräftige Anleger, suchen nach Renditepotenzial. Wenn Bestandesliegenschaften vorhanden sind, kann unter Umständen mit entsprechendem Kapitaleinsatz die Rendite gesteigert werden. Zu beachten ist allerdings, dass bei einer Aufzonung ein Teil des Mehrwerts steuerlich abgeschöpft wird – was im Detail zu klären ist.
Was ist zu beachten, bevor man überhaupt an eine Aufstockung denkt?
In unseren Mandaten beginnen wir mit einer Zustandsanalyse. Je nach Liegenschaft empfiehlt sich auch eine Machbarkeitsstudie mit einem Architekten. Zuerst muss indessen die rechtliche Situation klar sein. Erlaubt die Bau- und Zonenordnung bei meiner Liegenschaft eine höhere Ausnützung, oder gibt es privatrechtliche Einschränkungen, z.B. eine Höhenbeschränkung zugunsten des Nachbarn? Wenn ich dadurch nur 30 m2 gewinne, dürfte sich die Investition kaum lohnen. Anders sieht es aus, wenn ich ein oder gar zwei Geschosse aufstocken kann. Ganz wichtig ist auch der Sanierungszyklus der Immobilie. Wenn ich vor erst sieben Jahren das Dach saniert und dazu noch Fotovoltaik installiert habe, vernichte ich durch die Aufstockung sehr viel Kapital. Wenn aber sowieso eine Sanierung ansteht, fahre ich mit der gleichzeitigen Planung einer Aufstockung markant günstiger.
Angenommen, diese Voraussetzungen sind gegeben: Wie gehe ich die Aufstockung an?
Viele Details müssen für eine seriöse Projektierung geklärt sein. Wie ist die Bausubstanz? Probleme der Statik bei einer Aufstockung müssen beachtet werden. Die Erschliessung des neuen Geschosses mit Treppen, Wasser, Abwasser, Heiz- und Stromleitungen müssen geplant werden. Reicht die Heizung noch aus? Braucht es einen Lift? Entfallen Stauräume (Estrich usw.) für die Mieter, und wo könnten neue Stauräume entstehen? Werden zusätzliche Parkplätze nötig? Sind Mietverträge zu kündigen, oder kann die Aufstockung ohne Kündigungen realisiert werden?
Wann ist der optimale Zeitpunkt, um die Mieter, die bereits im Haus wohnen, zu informieren?
Sobald die ersten Planer die Liegenschaft besichtigen, sollte eine Kurzinformation gemacht werden. Wenn dann klar ist, was realisiert werden soll, werden die Mieter nochmals detaillierter informiert.
Viele Bauherren befürchten einen zähen Bewilligungsprozess und Einsprachen. Wie sieht das in der Praxis aus?
Bereits kurz nach Planungsstart nimmt der Architekt mit der Baubehörde Kontakt auf. Mit der Baueingabe beginnt der Bewilligungsprozess. Von Gemeinde zu Gemeinde erleben wir in der Praxis recht grosse Unterschiede. Meist ist das personenabhängig. Bei einer Baubewilligung sind viele unterschiedliche Stellen involviert, auf kommunaler und zum Teil kantonaler Ebene, je nach Bauvorhaben. Wir erleben Gemeinden, die proaktiv Unterstützung bieten, damit der Prozess möglichst reibungslos abläuft. Aber es kann auch vorkommen, dass ein Bewilligungsprozess zu einem Spiessrutenlauf wird.