Das gewichtete Agio nach latenten Steuern im SXI Real Estate Funds Broad (SWIIT) Index notierte Mitte Oktober dieses Jahres mit 3,5 % so tief wie seit über 13 Jahren nicht mehr. Aktuell liegt das durchschnittliche Agio mit 11 % wieder höher, befindet sich aber weiterhin deutlich unter dem historischen Durchschnitt von 23 %.
Eine genauere Betrachtung der 41 kotieren Immobilienfonds zeigt: Unter die 14 Fonds, die unter dem Nettoinventarwert (NIW) notieren, also ein Disagio zeigen, fallen neun Fonds mit überwiegend kommerzieller Nutzung. Die Bewertungsdifferenz des Segments Wohnen und Kommerz zeigt sich besonders deutlich bei einer Analyse dieser beiden Vergleichsgruppen. Während Fonds mit Anlagefokus auf Mietwohnungen ein durchschnittliches Agio von 16 % aufweisen, liegen Fonds mit einer Ausrichtung auf kommerziell genutzte Flächen mit durchschnittlich 7 % im Disagio. Die Bewertungsdifferenz ist Ausdruck der aktuellen Präferenz für das Segment Wohnen, das als stabiler und sicherer beurteilt wird als das Segment Kommerz. Fonds mit hohen Disagios drohen zudem Anteilsrücknahmen.
Attraktive Ausschüttungsrendite bei Kommerz-Fonds
Die tiefe Bewertung eröffnet auch Opportunitäten. Einerseits sind in den aktuellen Kursen bereits negative Marktentwicklungen eingepreist. Treffen diese nicht wie erwartet ein, besteht die Chance auf eine Kurserholung. Andererseits ist die Rendite auf Basis der vereinnahmten Mieterträge bei Kommerz-Fonds auf den aktuellen Kursen deutlich höher als bei Wohn-Fonds. Für Vergleichszwecke wird angenommen, dass der erzielte Nettoertrag bei allen Fonds vollständig ausgeschüttet wird. Dabei zeigt sich, dass diese normierte Ausschüttungsrendite dank tiefer Bewertungen bei Kommerz-Fonds mit 4,4 % signifikant höher ist als bei Wohn-Fonds mit 2,5 %.