Die Gründe, Immobilien nicht mehr direkt zu halten, liegen in den steigenden Anforderungen, um Immobilien langfristig erfolgreich zu bewirtschaften. Die Herausforderungen sind vielschichtig. Zu nennen sind unter anderem:
- Umgang mit Marktschwankungen und Leerständen
- Investitionen in die Nachhaltigkeit & Renovationen/Sanierungen
- Adaption an politische und regulatorische Veränderungen
- Einfluss der Zinswende auf Finanzierung und Immobilienwerte
Solche Herausforderungen können durch die Einbringung der eigenen Immobilien in ein professionell und effizient geführtes Immobiliengefäss verringert werden. Darüber hinaus wird das Rendite-Risiko-Profil von Immobilienanlagen durch die in der Regel höhere geografische und nutzungsspezifische Diversifikation des übernehmenden Anlagevehikels deutlich optimiert. Das Portfolio der Swisscanto Anlagestiftung beispielsweise umfasste per 30.6.2023 knapp 250 Liegenschaften, verteilt in der gesamten Schweiz. Der Bilanzwert der Liegenschaften lag bei rund CHF 9,5 Milliarden mit einer tiefen Fremdfinanzierungsquote von 6,5%. Rund die Hälfte des Portfolioertrags stammt aus der Nutzungsart Wohnen. Die restlichen Erträge generieren mehrheitlich die Sektoren Büro, Gewerbe und Verkauf. Nicht zuletzt kann eine Sacheinlage auch die Türen zu einem Anlagegefäss öffnen, die sonst für Neuzeichnungen verschlossen wären.
Wachstumschancen für Immobilienvehikel
Die potenziellen Vorteile für die übernehmenden Immobilienvehikel liegen ebenfalls auf der Hand: Das bestehende Portfolio wird um attraktive Liegenschaften erweitert, ohne diese in einem breit gestreuten Bieterwettbewerb mit unterschiedlichsten Käufergruppen erwerben zu müssen. Zudem erfordern Sacheinlagen keine liquiden Mittel zur Finanzierung des Übernahmepreises. Fremdkapital ist im aktuellen Zinsumfeld teurer und neues Eigenkapital knapper geworden. Die Zuflüsse neuer Mittel über Kapitalerhöhungen in den indirekten Immobilienmarkt verharren seit Mitte 2022 auf tiefem Niveau. Letztlich kann durch eine Sacheinlage der Investorenkreis des Vehikels erweitert werden.
Gegenseitige Due Diligence ein Muss
Ungeachtet der Vorteile müssen Sacheinlagen genau durchleuchtet werden. Das Asset Management der Zürcher Kantonalbank fokussiert sich explizit auf hochwertige Sacheinlageportfolios. Die Qualität und Werthaltigkeit aller Liegenschaften wird dabei – analog zu üblichen Akquisitionen – umfassend geprüft und allfällige Übernahmeangebote nur im Interesse der bestehenden Investorinnen und Investoren getätigt. Ähnliches muss auch für die Sacheinleger gelten, die mit den neu erhaltenen Anteilen ihre Rentenverpflichtungen langfristig sicherstellen wollen. Daher sollte bei einer Sacheinlage neben dem Übernahmepreis auch jeweils die Qualitätsprüfung des übernehmenden Immobilienvehikels und dessen Management im Mittelpunkt der Entscheidungsfindung stehen. Nach Abschluss der Sacheinlage ist die Entwicklung des Vorsorgevermögens an die langfristige Performance des Anlagegefässes gekoppelt. Es gilt daher, selektiv vorzugehen.