Die veränderten Rahmenbedingungen auf dem Hypothekenmarkt machen sich in zahlreichen Faktoren bemerkbar. Umso mehr lohnt sich derzeit ein genauer Blick auf das Segment. Im nachfolgenden Überblick erläutern wir, welche Schlussfolgerungen sich daraus ziehen lassen und welche Opportunitäten sich dadurch ergeben.
Immobilienpreise
Sie sind trotz deutlichem Zinsanstieg nominal (das ist für Hypotheken die relevante Grösse) erstaunlich robust geblieben. Die unerwartete Inflation, das Mietsteigerungspotential dank höheren Zinsen und die zumindest im Bereich Wohnen sehr starke Nachfragesituation unterstützen den Markt. Wie zu erwarten war, haben Renditeobjekte etwas stärker gelitten als selbstgenutztes Wohnen. Allerdings sind aus unserer Sicht die zukünftigen Risiken eher gestiegen, da der Puffer für unerwartete, negative Entwicklungen kleiner geworden ist (z.B. unerwartete weitere Zinserhöhungen).
Aus Sicht der Hypothekeninvestoren liegt die Kreditseite aktuell zwar unverändert im grünen Bereich. Dennoch sollten höhere Belehnungen reduziert respektive gemieden werden. Aufgrund höherer Zinssensivität bleiben Renditeliegenschaften in unserer Anlagelösung eher ein Untergewicht.
Wegfall der Negativzinsen und relative Attraktivität
Hypothekenanlagen konnten sich praktisch als einzige CHF-Anlage den Negativzinsen entziehen. Dieses Argument für Hypotheken fällt nun vorderhand weg. Für letztere spricht weiter, dass schon vor der Negativzins-Zeit im langjährigen Vergleich eine Prämie von 20 bis 30 Basispunkten gegenüber dem Bondmarkt nach Kosten verdient werden konnte.
Neu profitieren Hypotheken von zwei Spezialeffekten
Erstens sind zurzeit die Swap-Sätze im Vergleich zu allen Bonds erhöht. So beträgt z.B. die Rendite (vor Kosten) unserer Hypothekenanlagegruppe 2,50% gegenüber der Rendite des Swiss Bond Index (SBI) von 1,70% (beides per 30.9.23). Zweitens dürfte der Wettbewerb am Hypothekenmarkt in den nächsten zwei bis vier Jahren weniger intensiv werden, was die Hypothekenmargen unterstützen wird. Hypotheken werden Bonds längerfristig überflügeln – und das mit einer tieferen Volatilität, weil die Duration immer etwas kürzer ist.
Dislozierte Swap-Sätze
Die CHF-Swap-Renditen liegen ca. 15 Basispunkte höher als im langjährigen Durchschnitt (im Vergleich zu Eidgenossen, Pfandbriefen und Corporate-Bonds). Hypothekarzinssätze werden auf Basis der Swap-Sätze angeboten und sind somit im Vergleich zu Bonds sehr attraktiv.