Die expansive Geldpolitik, die weltweit als Reaktion auf die Pandemie eingeführt wurde, hat zu einem ausserordentlichen Anstieg der Immobilienpreise geführt. Die realen Preise haben global seit Anfang 2020 um rund 15 Prozent zugelegt und liegen deutlich über ihrem langfristigen Trend. Mit der Wiederkehr der Inflation droht dieser Ära ein jähes Ende.
Die Zentralbanken verabschieden sich reihum von der Tiefzinspolitik. Besonders anfällig auf die Straffung der Geldpolitik ist bekanntlich der Häusermarkt. Nun kommen die Preise rund um den Globus unter Druck. Droht deshalb eine globale Immobilienkrise?
Im Folgenden wird ein Blick auf die angelsächsischen Wirtschaftsräume geworfen, die aufgrund der Preis- und Zinsentwicklung ein erhöhtes Risiko einer Immobilienkrise aufweisen.
USA: Keine neue Subprime-Krise
Die USA erlebten in der Mitte des vorletzten Jahrzehnts die Mutter aller Immobilienblasen. Nach einer mehrjährigen Korrekturphase haben die US-Immobilienpreise erst Ende 2020 wieder ihren ehemaligen Höchststand erreicht. Mit dem Ende der ultraexpansiven Geldpolitik der US-Notenbank und dem scharfen Anstieg der Hypothekenzinsen steht der US-Immobilienmarkt nun wieder vor einer Abkühlung.
Im Gegensatz zu Mitte der 2000er-Jahre ist er heute aber in besserer Verfassung. Das ist den schmerzlichen Erfahrungen der Haushalte von damals geschuldet, auf die sie mit einer signifikanten Entschuldung reagiert haben.
Die bessere Ausgangslage ist auch auf die neuen Kreditvergabevorschriften zurückzuführen, die aus der damaligen Krise resultierten. Die Kreditgeber sind bei der Kreditvergabe sehr viel strenger geworden, was sich in einer besseren Kreditqualität widerspiegelt.
Darüber hinaus beläuft sich die Hypothekarverschuldung im Verhältnis zu den Haushaltseinkommen auf moderate 66 Prozent. Anfang 2008 war dieser Wert auf fast 100 Prozent gestiegen.
Gut aufgestellt sind die USA auch mit Blick auf die Ausgestaltung der vergebenen Hypotheken. Typischerweise werden diese für 15 bis 30 Jahre abgeschlossen. 2004 und 2005 war rund ein Drittel der vergebenen Hypotheken mit variablen Zinssätzen versehen.
Entsprechend sollte heute die Belastung der US-Haushaltsbudgets durch höhere Hypothekenkosten nur sehr langsam zunehmen. Auch die laufende Belastung der Haushalte durch die Hypothekenzahlungen ist nach wie vor sehr niedrig.
Im 1. Quartal 2022 wendeten die US-Haushalte weniger als 4 Prozent ihres verfügbaren Einkommens zur Bedienung ihrer Hypothekarschulden auf. All dies bietet ein grosses Polster, wenn die Zinsen weiter steigen und die Immobilienpreise fallen.